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Mercato immobiliare Bologna: compravendite e quotazioni in città e provincia

Bologna chiude il 2019 con un +6,7%. Fra le 8 principali grandi città italiane è il capoluogo che nel primo trimestre 2020 cede minor terreno a causa dell’emergenza coronavirus, cedendo solo il 6,4%.
Un valore molto confortante se paragonato a piazze come Napoli, Milano e Genova che perdono quasi il 20%.

Nel suo ultimo e atteso aggiornamento, pubblicato il 19 giugno, l’Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) ha fornito alcune interessanti evoluzioni sulle statistiche regionali e provinciali delle compravendite e delle quotazioni immobiliari.

I dati sono aggiornati alla fine del 2019, e nonostante l’evoluzione pandemica, sono comunque una buona fotografia sullo stato di salute immobiliare bolognese prima dell’avvento della crisi da COVID-19, e potrebbero costituire un punto di partenza per le riflessioni della ripresa futura del comparto.

Com’è andato il mercato immobiliare di Bologna e provincia nel 2019?

Le statistiche provinciali ci dicono che nel corso del 2019 le transazioni notarili sono state complessivamente pari a 14.137 unità.


Il dato a consuntivo 2019 registra un +3,7% rispetto al 2018 dell’intera provincia.
Questo dato media, cela un andamento divergente tra provincia e capoluogo. Infatti le performances del comune di Bologna registrano valori quasi doppi rispetto alla provincia con una crescita del +6,7%.

Su 14.137 transazioni il 44,5% sono riferibili al comune di Bologna:

È interessante notare il livello della domanda che si basa sulle transazioni realmente effettuate.


La tipologia di richiesta non è molto diversa fra provincia e capoluogo, in entrambi i casi la tipologia più richiesta è compresa fra 50 e 85 mq.
Bilocali e trilocali sono le tipologie che maggiormente ricadono in queste metrature.

È comunque sostenuta la domanda di soluzioni dalle dimensioni più generose che si aggira dal 27% circa al 29%.

Tale tipologia di richiesta è leggermente più sensibile nella provincia ma anche Bologna riscuote un interesse notevole che sfiora il 29%. Il divario è circa del 2%.

Ovviamente più aumenta la dimensione, più il rapporto è a favore della provincia ma i dati di scostamento fra capoluogo e provincia per superfici oltre gli 85 mq vanno dal 2% al 5,57%.

È probabile che l’esperienza del lockdown possa far aumentare la domanda nel prossimo futuro di immobili con maggiore dotazione di spazi.

Il confronto di queste informazioni con le richieste pervenute al nostro ufficio vendite ci portano a confermare questo trend.

Quotazioni immobiliari e variazione prezzi

L’andamento dei prezzi del 2019 rispetto ai dati del 2018 registra una sostanziale stabilità:

  • Bologna come capoluogo si attesta su un valore medio di 2.808 €/mq con un lieve incremento dello 0,4%;
  • La Provincia di Bologna registra un valore medio di 1.545 €/mq con una lieve flessione dello 0,5%.

Segue la tabella riepilogativa dei valori di mercato e variazione percentuale dei prezzi delle zone di Bologna:

I quartieri che hanno registrato aumenti di prezzo superiori alla media del comune sono i seguenti:

  • Marco Polo - Pescarola
  • Matteotti - P.zza Unità
  • Stazione Filopanti via del chiu
  • Quartiere Marconi Porto: Mille – Galliera - Riva Reno - Marconi
  • Saffi - S. Viola
  • Quartiere Marconi
  • San Donato
  • Quartiere Malpighi Saragozza: Sant’Isaia - viali Pepoli Aldini - D’Azeglio Barberia
  • San Ruffillo est
  • Corticella

Significativo l’incremento di Marco Polo con + 3,8%.

La zona che registra il calo dei prezzi più sensibile è stata Borgo Panigale – Castel Debole.

Per quanto riguarda la provincia di Bologna:

  • Nella prima semicintura nord i prezzi hanno registrato un aumento in linea con il capoluogo dello 0,5%. (Anzola dell’Emilia, Calderara di Reno, Castel Maggiore, Castenaso, Granarolo dell’Emilia);
  • Nella prima semicintura sud i prezzi hanno registrato una flessione dello 0,2%. (Casalecchio di Reno, Pianoro, Sasso Marconi, San Lazzaro di Savena, Zola Predosa);
  • Nella seconda semicintura nord i prezzi hanno registrato un calo dello 0,7% (Argelato, Baricella, Bentivoglio, Budrio, Castello d’Argile, Crevalcore, Galliera, Malalbergo, Medicina, Minerbio, Molinella, San Giovanni in Persiceto, Pieve di Cento, Sala Bolognese, San Giorgio di Piano, San Pietro in Casale, Sant’Agata Bolognese)

Quali prospettive per l’anno in corso?

Molti lettori si staranno chiedendo però qual'è lo stato dell’arte dopo l’esperienza COVID-19 e il lockdown.


Nei primi 3 mesi del 2020, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, le transazioni residenziali sono state in Italia 117.047. Un calo del 15,5% rispetto allo stesso periodo del 2019. Un dato da analizzare con molta cautela, perché include anche tutte le transazioni che non sono state portate a termine a causa dell’emergenza sanitaria.


Bologna fra gli 8 grandi capoluoghi d’Italia ha registrato un dato in forte controtendenza con i valori nazionali lasciando sul terreno solo il -6,4%. Un dato che possiamo considerare fisiologico nel cotesto soprattutto se paragonato a Napoli (-19,5%), Milano (-19,3%), Genova (-19,2%), Torino (-15,4%), Roma (-14,8%), Firenze (-11,1%) e Palermo (-10,3%).

Anche nell’emergenza Bologna si conferma una piazza molto frizzante.

Se consideriamo l’anno appena concluso, privo dello shock “lockdown” il mercato immobiliare residenziale bolognese continuava il suo trend crescente rispetto ad un 2018 anch’esso in crescita.

È difficile fare previsioni oggi per il 2020, 3 mesi di chiusura hanno comunque comportato un blocco totale delle transazioni. Dai dato notarili risulta un calo del 25%, ma va ricordato che in questo periodo le banche hanno interrotto il loro lavoro di gestione delle pratiche dei mutui, quindi salvo rarissime eccezioni era praticamente impossibile rogitare.

Durante questa “reclusione” forzata è emersa una nuova consapevolezza dell’abitare e il desiderio di ricercare immobili con maggiori spazi e livelli di comfort.

Ovviamente questi nuovi desiderata dovranno fare i conti con la situazione di mercato in continuo divenire. Ad oggi, non si registrano cali dei prezzi, la situazione risulta stabile come ai tempi pre-COVID.

Stando alle dichiarazioni di Angelo Cinel, Ceo di Wire Consulting (realtà italiana specializzata esclusivamente nei servizi di consulenza dedicati a chi voglia investire nel real estate a livello internazionale) difficilmente questo paventato calo dei prezzi si realizzerà

“La casa rimane un rifugio, ormai anche fisicamente, quindi nel lungo periodo non ci aspettiamo crolli dovuti al Coronavirus dal punto di vista degli acquisti prima casa né di case come asset da investimento".

A questa va associato anche l’atteggiamento positivo delle banche nell’erogare liquidità con mutui superiori anche al 90% del valore dell’immobile.
Non possiamo avere certezze, ma i segnali sono comunque positivi. Comprare oggi, soprattutto in comuni come Bologna (e Provincia) che danno forti segnali di stabilità potrebbe rappresentare una grande opportunità anche per le particolari condizioni di accesso al credito, mai come oggi così convenienti.
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