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Mutui casa: agire o aspettare per comprare casa?

Stiamo vivendo un tempo molto particolare, dove da un lato ci troviamo di fronte una pandemia che ha fatto crollare l’economia dell’intero pianeta e dall’altro sta dando un notevole impulso al cambiamento o quantomeno ha stimolato una grande voglia di cambiamento.
Tale aspetto si ripercuote in ogni ambito della nostra quotidianità, ma noi ci occupiamo di case, lo facciamo da oltre 60 anni nel territorio bolognese ed è su questo che possiamo raccontarvi il nostro punto di vista.

Desiderio di una casa nuova

Un recente sondaggio della Banca d’Italia riporta che al 20 settembre seppur in un clima negativo, è alta la motivazione all’acquisto di una nuova casa e questa domanda è basata soprattutto sul mercato di sostituzione. Ossia, come più volte rimarcato in questi mesi, dopo l’esperienza del lockdown molti limiti delle nostre abitazioni sono venuti a galla e la richiesta di mercato per cercare soluzioni più confortevoli e adeguate a nuove filosofie dell’abitare è molto più sensibile.

Conviene aspettare o comprare?
Un primo tassello del puzzle lo abbiamo completato. Ci sono condizioni molto positive di domanda. Le persone non desiderano più una casa “dormitorio”, ma desiderano una casa da vivere. Desiderano case con maggiori spazi, con spazi aperti e magari con più ambienti per poter gestire anche dinamiche nuove come il fenomeno dello smartworking.

Ma all’aumentare delle esigenze spesso bisogna fare i conti con la realtà e con i budget disponibili. È ovvio che tutti vorrebbero vivere in case più belle e più moderne, ma l’operazione è fattibile?
Per comprare una casa nuova nella maggior parte dei casi è necessario ricorrere ad un finanziamento con qualche istituto di credito. Com’è la situazione oggi?

I mutui casa

Un recente rapporto dell’osservatorio di Mutui On Line evidenzia fiducia nelle prospettive future nonostante l’emergenza sanitaria, e vivace interesse nell’intraprendere un progetto che porti all’acquisto di una nuova abitazione. Sempre lo stesso report evidenzia ad esempio un incremento delle richieste di mutuo per la casa sia nel primo che secondo trimestre in pieno lockdown.

Nessuna flessione sensibile rispetto al 2019, quindi un dato che ci fa riflettere molto sul pensiero positivo degli italiani sul desiderio di realizzare il “progetto casa”.

Oggi lo scenario dei mutui continua ad essere molto favorevole, mantenendo il trend degli ultimi anni anche grazie al quantitative easing. Nulla lascia presagire cambiamenti per il futuro immediato. La BCE ha manifestato a più riprese la volontà di fornire sostegno all’economia europea colpita duramente dal COVID-19 e non è ipotizzabile una stretta creditizia.


Oggi chi deve comprare casa ha difronte una situazione idilliaca: oggi la differenza fra tasso fisso e tasso variabile è praticamente impercettibile. Le famiglie italiane possono quindi valutare un impegno di lungo periodo conoscendo già l’intero piano di ammortamento di tutta la durata dell’operazione. Infatti nell’ultimo trimestre l’89,9% delle richieste erano tutte orientate sul tasso fisso. Il tasso fisso su base annuale staziona attorno ai minimi storici (0,89% contro l’1,53% di media registrato nello scorso anno), così come quello indicizzato (allo 0,78% contro lo 0,86%). In sintonia è la fotografia dei tassi di riferimento, come l’Euribor (indicato in agosto in negativo, -0,52% a un mese e -0,48% a tre mesi) e l’Eurirs (0,06% a 30 anni, 0,03% a 20 anni e -0,18% a dieci anni).

Sapete che a questo scenario decisamente positivo si potrebbero aggiungere ulteriori opportunità se la scelta di un mutuo si sposa anche con l’acquisto di una soluzione immobiliare di nuova concezione?
Hai mai sentito parlare dei mutui green?

Cosa sono i mutui green?

Con l’affermarsi di un’edilizia moderna, sempre più incentrata sulla sicurezza antisismica, su criteri di efficienza energetica anche gli istituti di credito stanno modificando i criteri di erogazione di un mutuo casa.
Per esplicita direttiva europea (Direttiva Europea 31/2010/CE), i nuovi edifici devono rispettare determinate caratteristiche: essere autonomi nella produzione di energia necessaria per il riscaldamento, raffrescamento, ventilazione, illuminazione ed anche per la produzione di acqua calda sanitaria. Gli impianti di GAS stanno praticamente sparendo nei nuovi progetti edilizi.


Sono due i fattori di cambiamento:

  1. Rapporto rata reddito: cambia radicalmente questo criterio “storico” di valutazione per le banche. Di norma il massimo che veniva concesso come finanziamento doveva rispettare un rapporto rata/reddito che non andasse oltre il 30%-35% del reddito mensile per non compromettere la capacità rientro. Tale rapporto deriva dalla consapevolezza che oltre alla rata mutuo una famiglia aveva un ammontare mensile di incidenza di costi per le utenze (acqua, energia, riscaldamento) oltre a quanto stimato per una vita familiare dignitosa.
    Venendo meno determinate voci di costo, le banche in caso di acquisto di immobili con determinate caratteristiche, possono accordare un rapporto rata/reddito diverso che possono permettere a parità di durata del debito una maggiore disponibilità finanziaria per acquistare immobili di valore più elevato.
  2. Quota finanziabile: erogare un finanziamento su una nuova costruzione basato su tecnologie antisismiche e nuovi paradigmi costruttivi che non comprometteranno il valore futuro dell’immobile è diverso che erogare un finanziamento su edifici di vecchia concezione che non garantiscono corretti tempi di vendita in caso di necessità e mantenimento del valore del mercato. Pertanto c’è una maggiore propensione ad accordare quote di finanziamento maggiori rispetto al valore di acquisto in confronto ad una casa usata dove sono assenti i nuovi paradigmi di qualità costruttiva.

La somma di questi due fattori di cambiamento possono portare ad ottenere un duplice vantaggio che si traduce nella possibilità di acquisto di una casa nuova che si valorizza nel tempo, con caratteristiche qualitative importanti dell’abitare e di comfort potendo contare su una quota di finanziamento maggiore, potendo impegnarsi con una rata mutuo maggiore ma che non compromette i bilanci di una famiglia venendo meno una serie di costi legati alle utenze ed anche le condizioni di finanziamento possono essere migliorative in un contesto che già oggi possiamo considerare irripetibile.

Sono sempre più numerosi gli istituti di credito che stanno sposando questa filosofia e disposti ad accordare mutui green per l’acquisto di immobili che rispettino l’ambiente. In Europa si contano già oltre 40 banche che erogano queste tipologie di mutui, e fra queste ben 9 sono istituti italiani: Banco Bpm, Bper Banca, Friulovest Banca, Monte dei Paschi, filiale italiana di Société Générale, UniCredit, Volksbank Alto Adige.

Fonti:

 

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