Intestare la casa ai figli è un’operazione piuttosto diffusa e le motivazioni posso essere diverse.
Da un lato può essere un “anticipo di eredità” dove il figlio diventa subito proprietario che può portare anche dei vantaggi fiscali se trattasi di prima casa.
Un’ottima opportunità potrebbe essere l’acquisto di uno dei nostri ultimi appartamenti in vendita in via Terracini a Bologna, con consegna prevista per dicembre 2024 e ancora personalizzabili. Questa soluzione è ideale, ad esempio, per un figlio che frequenta l’Università di Bologna, vista la vicinanza con il polo universitario.
In altri casi, se il figlio è minorenne ma si vuol cominciare a pensare al suo futuro, si può valutare l’usufrutto ai genitori e nuda proprietà al figlio che in futuro si eviterà di pagare tasse di successione. Soluzione adottabile anche in caso di figlio maggiorenne.
Altre motivazioni possono essere puramente di carattere fiscale e difesa del proprio patrimonio e ognuna di queste motivazioni possono presentare vantaggi e conseguenze.
I 4 fattori principali in sintesi:
- anticipare i propri voleri o il proprio lascito al figlio;
- usufruire dei benefici prima casa;
- ottenere l’esenzione dal pagamento IMU e TASI;
- evitare un pignoramento.
Presentiamo gli effetti a breve e a lungo termine più importanti da conoscere
Il diritto di usufrutto
Se i genitori intestano la casa al figlio minorenne, continueranno ad essere titolari dell’usufrutto legale sui beni del figlio fino alla sua maggiore età o alla sua emancipazione. Questo equivale a dire che una volta uscito da questa condizione il figlio potrebbe “sfrattare” i propri genitori dall’appartamento.
Per evitare questo rischio, i genitori potrebbero optare per una donazione con riserva di usufrutto.
In pratica, nel rogito possono espressamente stabilire che il genitore possa vivere, vita natural durante, nell’immobile. Solamente alla morte del genitore il figlio potrà liberamente disporre del bene, come desidera.
Se il figlio è maggiorenne, dal momento in cui deciderai di intestare casa con usufrutto a tuo figlio, questo diventerà titolare del diritto di nuda proprietà dell’immobile in questione.
Significa che il nudo proprietario non può mandare via di casa l’usufruttuario.
Pertanto, se decidi di intestare la nuda proprietà della casa al tuo figlio maggiorenne, ma ti riservi comunque l’usufrutto, l’atto notarile stabilirà che potrai continuare a vivere nella proprietà per tutta la vita.
Avrai il diritto di abitare l’appartamento, darlo in affitto, o anche cedere l’usufrutto ad un’altra persona.
Tuo figlio potrà disporre dell’immobile come desiderano soltanto quando non ci sarai più.
La donazione indiretta
Molto spesso per intestare la casa al proprio figlio si opta per una donazione indiretta.
Ovvero, il genitore paga direttamente il venditore, o accredita i soldi sul conto del figlio e da questo fa partire un bonifico in favore del venditore. Se tuttavia il figlio è minorenne, è necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare.
Pertanto, se per esempio i genitori volessero poi vendere l’appartamento intestato al figlio minorenne, per compiere questa operazione dovrebbero comunque domandare l’autorizzazione del giudice, che risulta essere indispensabile solamente se il figlio non ha raggiunto la maggiore età. Il giudice tutelare, a sua volta, potrebbe anche negare l’autorizzazione a procedere con l’operazione di cessione se dovesse rendersi conto che questa non è effettuata nell’interesse del figlio minore.
Gli aspetti fiscali
La scelta dei genitori di intestare la casa al figlio può risiedere ad esempio perché si è già proprietari di un primo immobile e si desidera evitare di concludere la transazione di acquisto di una seconda casa pagando le relative imposte.
Intestando la casa al figlio si può invece permettere a quest’ultimo di pagare le imposte in misura ridotta, poiché si beneficerà del pacchetto di agevolazioni per le prime case di residenza:
- Iva al 4% anziché al 10% (se si compra dal costruttore);
- Imposta di registro al 2% anziché al 4% (se si compra da un privato);
- Imposte catastali e ipotecarie fisse;
- Detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo;
- Esenzione dal pagamento di IMU e Tasi (se si tratta di una prima casa di residenza).
Naturalmente, ciò comporta che il figlio trasferisca effettivamente la sua residenza nella nuova casa, e la renda dimora abituale. Il trasferimento della residenza potrà essere contestuale al rogito o successivo, ma sempre entro i 18 mesi dalla compravendita.
Una difesa dai creditori
Un’altra motivazione che rende l’intestazione della casa ai figli così frequente è legata alla possibilità di poter mettere al riparo il proprio patrimonio immobiliare dall’agente per la riscossione.
Di fatti, intestare la casa a un altro familiare permetterà a tale bene di non essere aggredito dall’agente per la riscossione in caso di cartelle esattoriali non pagate.
Non solo: lo spostamento della seconda casa di famiglia nella sfera di titolarità del figlio permetterà anche alla prima casa di non poter più essere oggetto di pignoramento, considerato che la legge sulla riscossione impedisce al creditore di poter aggredire l’unica proprietà immobiliare del contribuente, se questa non è di lusso.
Intestare la casa ai propri figli è un’opportunità che il nostro sistema legislativo mette a disposizione e può rappresentare un’importante operazione di risparmio, di tutela dei propri beni e di investimento nel futuro dei nostri figli mettendoli nelle condizioni di poter disporre di un bene fondamentale nella progettualità evitando alla propria prole di dover sostenere ad esempio inutili costi di successione per un bene che rientra già nel patrimonio di famiglia.
Questi aspetti, troppo spesso ignoti, rendono il “mattone” solide fondamenta per il benessere attuale e futuro dei nostri cari.