Preliminare di vendita. Guida per chi compra casa per la prima volta

Abbiamo deciso di accompagnarti in un percorso di consapevolezza sulle tre fasi principali della compravendita immobiliare. Abbiamo già parlato in un altro articolo del primo step: la proposta di acquisto. Oggi parleremo di quello che in gergo viene definito “compromesso” ossia il contratto preliminare di vendita (o di compravendita che dir si voglia).

Cos’è il contratto preliminare di vendita e cosa contiene

Nel focus dedicato alla proposta di acquisto abbiamo detto che nel momento in cui questa viene accettata e firmata dal venditore (o, meglio, da tutti i proprietari dell’immobile in questione), si traduce in automatico in un contratto preliminare di vendita che per legge trascorsi 20 giorni deve essere registrato agli atti privati, tuttavia, qualora l’immobile oggetto di promessa di vendita fosse un immobile in corso di costruzione è obbligatorio che il Preliminare venga redatto da un notaio e trascritto come se fosse già un rogito di vendita (che è la terza e ultima fase, di cui parleremo nel prossimo articolo): in sostanza, stipulando il contratto preliminare ci si assumono impegni formali contrattuali che devono essere rispettati.

Ma cosa contiene il contratto preliminare? Ecco i principali elementi che di solito si trovano al suo interno:

• I dati anagrafici di chi vende e di chi acquista l’immobile.
• Le informazioni sull’immobile oggetto del contratto: indirizzo, composizione, dati catastali (al contratto preliminare viene allegata anche la planimetria catastale), dati sulla provenienza dell’immobile (quindi i dati riguardanti l’atto notarile di compravendita in possesso del venditore oppure la dichiarazione di successione, nel caso in cui l’immobile sia stato ereditato).
• Le garanzie e le dichiarazioni da parte del venditore, per esempio in merito alla piena proprietà dell’immobile; all’agibilità; a eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (pignoramenti, ipoteche…); ai termini di un’eventuale locazione; all’assenza di pendenze condominiali; alla conformità degli impianti alla normativa di sicurezza vigente all’epoca della loro realizzazione; alla regolarità dell’immobile con l’attuale normativa energetica…
• Le dichiarazioni del venditore sulla regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile.
• La data entro cui sarà stipulato l’atto definitivo di compravendita (il rogito) e ciò che acquirente e venditore si impegnano a fare entro tale data (comunicazioni tra le parti, consegna di vari documenti e certificazioni al notaio che redigerà il rogito…).
• Le informazioni sulla caparra confirmatoria versata dall’acquirente, sul prezzo concordato e sulle condizioni di pagamento.
• Le indicazioni sulla ripartizione delle spese tra acquirente e venditore in merito all’atto preliminare e al rogito.
• La cosiddetta “clausola risolutiva”, che comunica le inadempienze che possono portare all’annullamento del contratto, e la clausola per la risoluzione delle controversie, che indica quale ente gestirà, per l’appunto, eventuali contrasti fra le parti.

Tutto questo può essere espresso in forme diverse a seconda di come è redatto il contratto, e possono esserci anche elementi aggiuntivi in base al singolo caso.

Perché fare il preliminare di vendita

Il preliminare di vendita, salvo eccezioni, non è obbligatorio, in quanto di fatto la proposta debitamente sottoscritta tra le parti assume già una veste di contratto, tanto che trascorsi 20 giorni dalla sigla deve essere registrato pagando la relativa imposta di registro, tuttavia la stesura di un preliminare ad opera di un notaio garantisce le parti sulla completezza e chiarezza dei termini della compravendita. Affidarlo a uno studio notarile, però, significa non solo conferirgli lo status di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, ma anche assicurarsi più tutele.

Ricorda che la registrazione della proposta di acquisto presso l’Agenzia delle Entrate, sebbene obbligatoria trascorsi 20 giorni dalla controfirma di entrambe le parti, non dà nessuna garanzia sul rispetto degli impegni assunti, ma soprattutto la proposta è per sua natura troppo sintetica nel contenuto e viene redatta senza le necessarie verifiche di competenza notarile in termini di legittimità sia del bene e sia della proprietà e sulla presenza di ipoteche.

Ciò che invece ti dà reali tutele è la trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari (che contengono tutti i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili), attività che viene svolta obbligatoriamente dal notaio se l’atto è stato da questi redatto. Questa azione tutela da frodi e da eventuali pregiudizievoli immobiliari che possano compromettere i tuoi diritti di acquirente.

Al di là di questo passaggio, tieni presente che, oltre a mettere per iscritto le garanzie del caso (per esempio la garanzia della proprietà, della regolarità edilizia, della certificazione energetica ecc…) prima della firma del rogito, il compromesso è utile in tutte quelle situazioni in cui c’è bisogno di tempo prima di arrivare al passaggio di proprietà. Pensa, per esempio, ai tempi necessari per ottenere il mutuo dalla tua banca oppure al caso in cui tu voglia acquistare un immobile in costruzione.

Il preliminare di vendita per immobili da costruire

Da costruttori vogliamo soffermarci su questo punto. Ecco le informazioni principali da conoscere sul contratto preliminare di vendita per immobili da costruire – ossia immobili ancora da edificare o in costruzione per cui è stato richiesto il permesso di costruire e non è stato ancora rilasciato il certificato di agibilità (quindi immobili per cui non siano state completate le finiture, condizione questa che non rende possibile la richiesta del certificato di agibilità).

1. È necessario stipulare il contratto preliminare dal notaio, che si occuperà anche della trascrizione presso i Registri Immobiliari.

2. Il contratto deve essere conforme al contenuto di legge, che prevede:

• i dati identificativi dell’acquirente, dell’impresa e dei suoi rappresentanti;
• i dati relativi all’immobile (la sua natura, l’ubicazione, i dati catastali identificativi del terreno su cui si sta costruendo);
• il capitolato d’appalto e gli elaborati del progetto con rappresentazione grafica, che devono permettere di individuare con certezza l’immobile in questione, le sue pertinenze e le parti condominiali, e di precisare caratteristiche tecniche della costruzione e materiali;
• il termine di completamento dei lavori;
• le indicazioni su prezzo, caparra, modalità e termini di pagamento;
• gli estremi della fideiussione (di cui parleremo tra poco);
• l’indicazione di eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli e degli obblighi del venditore in relazione a queste;
• gli estremi di qualsiasi titolo abilitativo alla costruzione, come il permesso di costruire, e quelli di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per ottenere i titoli abilitativi;
• dati identificativi di eventuali imprese appaltatrici.

3. Nel momento in cui si sottoscrive il preliminare per un immobile da costruire, il costruttore ha l’obbligo di consegnare una fideiussione come garanzia delle somme versate fino al rogito; se questa garanzia – concessa al costruttore da banche, compagnie assicurative o altri intermediari finanziari – non viene rilasciata, il contratto preliminare può essere annullato dall’acquirente. In quali casi ti sarà utile la garanzia fideiussoria? Per esempio in caso di fallimento del costruttore; se dovessi ritrovarti in questa situazione, la garanzia fideiussoria ti permetterà di ottenere il rimborso di tutte le somme versate (rinunciando all’acquisto dell’immobile) se la farai valere la prima che il curatore fallimentare comunichi l’esecuzione o lo scioglimento del contratto.

Deve, inoltre, essere garantita sin dal preliminare di vendita, da parte del costruttore il rilascio della polizza assicurativa decennale postuma che risarcisca per eventuali danni all’immobile o a terzi. Ma di questo parleremo nel prossimo focus.