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La proposta di acquisto. Guida per chi compra casa per la prima volta

Comprare casa per la prima volta pone sempre molti dubbi e, tra questi, ci sono le domande sulle varie fasi dell’acquisto. Se ti trovi in questa situazione, capiamo perfettamente che potresti avere le idee ben poco chiare al riguardo. Il primo consiglio che ti diamo è questo: fai un bel respiro e ricorda che Roma non è stata costruita in un giorno! Saggezza popolare a parte, la nostra “missione” è analizzare i vari step previsti per l’acquisto di un immobile residenziale. Lo faremo attraverso più articoli in cui parleremo di tre tappe:

  • la proposta d’acquisto;
  • il contratto preliminare di vendita, un tempo comunemente chiamato compromesso;
  • il rogito, ovvero l’atto notarile con cui si conclude la compravendita.

Oggi cominciamo con il primo step di questa lista.

Cos’è la proposta di acquisto

Quando decidi di comprare una casa, la prima tappa è la sottoscrizione di una proposta d’acquisto. Di cosa si tratta nello specifico? In poche parole è la tua offerta per l’acquisto dell’immobile che viene messa per iscritto su un modulo prestampato ed è accompagnata da un assegno che funge da garanzia, da “caparra”.

Questo assegno dimostra al venditore la serietà delle tue intenzioni e il suo importo, in caso di vendita, verrà detratto dal prezzo finale. Se, invece, il venditore rifiuta l’offerta, la caparra naturalmente ti viene restituita. La restituzione avviene anche in altri casi che vedremo meglio più avanti.

Cosa contiene la proposta d’acquisto?

I moduli non sono tutti uguali ma di base dovresti trovare:

  • I dati anagrafici del venditore e dell’acquirente (oltre a quelli dell’eventuale intermediario, come può essere un’agenzia immobiliare).
  • Una descrizione dell’immobile (ubicazione, composizione, destinazione d’uso…); i relativi dati catastali (categoria catastale; situazione catastale, ovvero a chi è intestata; se la planimetria è in regola rispetto a quanto dichiarato al catasto…) e altre informazioni come la presenza del certificato di agibilità; il regime edilizio (l’immobile è stato costruito in edilizia privata o convenzionata?); la situazione urbanistica (pratiche edilizie fatte per la casa); l’indicazione sull’assenza o la presenza di pignoramenti, ipoteche…; lo stato di possesso dell’immobile (libero, occupato dal proprietario o locato); le spese condominiali; la certificazione energetica (è presente o no?).
  • Il prezzo d’acquisto (ovvero la tua offerta) e le condizioni e tempistiche di pagamento (caparra ed eventuali altri acconti).
  • I dati riguardanti l’atto notarile (il rogito) e la consegna dell’immobile: entro quando verrà stipulato il rogito, presso quale notaio, quando e in quali condizioni verrà consegnato l’immobile e con quali garanzie.
  • Le informazioni sull’irrevocabilità della proposta d’acquisto, con l’indicazione della scadenza della proposta, quindi i tempi entro cui il venditore/l’agente dovranno darti comunicazione sull’accettazione della proposta.
  • La parte relativa all’incarico di mediazione, dove devono esserci i dati dell’agente, le condizioni della provvigione, la tua firma e quella dell’agente.
  • La parte relativa all’accettazione della proposta da parte del venditore.

Ci sei? Continuiamo con alcune cose su cui devi porre particolare attenzione.

13 cose importanti da sapere in merito alla proposta d’acquisto

Abbiamo visto cos’è la proposta di acquisto e cosa contiene, di solito, il modulo prestampato. Adesso vogliamo mettere in evidenza alcuni aspetti importanti da tenere in considerazione prima di firmare.

1. Edilizia convenzionata

Se l’immobile è stato costruito in edilizia convenzionata, significa che c’è, appunto, una convenzione da rispettare, come il prezzo e i tempi di vendita.

2. Pignoramenti, ipoteche…

Se sulla proposta vengono segnalati pignoramenti, ipoteche o altre iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, bisogna capire quali pesi o vincoli possono rappresentare per te.

3. Immobile locato

Se l’immobile è locato, sulla proposta deve essere segnalato quando scade il contratto di locazione e a quanto ammonta il canone d’affitto.

4. Certificazione energetica

Qui c’è poco da dire: la certificazione energetica (APE) deve essere presente.

5. Caparra e assegno

Nella parte relativa alle condizioni di pagamento, oltre a quanto offri, deve essere segnalato l’ammontare della caparra, che deve essere rilasciata tramite assegno non trasferibile intestato al proprietario dell’immobile (e non all’eventuale intermediario).

6. Condizione sospensiva

Sempre nella parte della proposta relativa alle condizioni di pagamento, accertati che sia segnalato quanto darai tu di tasca tua e quanto darai attraverso il mutuo; a proposito di mutuo, assicurati che ci sia una condizione sospensiva nel caso in cui questo non ti venga concesso: in questo modo, se la banca non dovesse concederti il mutuo, potrai tirarti indietro anche se l’offerta è stata accettata dal venditore, senza perdere la caparra e senza dovere nulla all’eventuale agenzia immobiliare.

7. Garanzie

Nella proposta deve esserci scritto che la casa verrà consegnata, al momento dell’atto notarile, così com’è, anche in relazione all’agibilità e alla classe energetica, e che l’immobile sarà libero da qualsiasi peso o onere pregiudizievole. Sappi che, invece, il venditore non ha l’obbligo di consegnarti la certificazione degli impianti e che eventuali adeguamenti saranno a carico tuo (adeguamenti che non saranno necessari se acquisti una casa nuova, il cui costruttore ti fornirà, tra l’altro, anche le certificazioni degli impianti).

8. Note

Nelle note relative alla proposta di acquisto deve esserci scritto che l’immobile verrà consegnato in regola con la situazione edilizia urbanistica; qui puoi inserire anche altre eventuali garanzie e verifiche da fare; a questo proposito, se non è già presente sul modulo, fai inserire un’indicazione circa la volontà di stipulare il compromesso (contratto preliminare di vendita) dal notaio, in modo che possano essere aggiunte in questo documento eventuali specifiche mancanti nella proposta e che il contratto possa essere trascritto (della trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari parleremo nel prossimo articolo).

9. La proposta d’acquisto è un contratto

Sì, la proposta di acquisto è un contratto e si traduce automaticamente in contratto preliminare una volta che viene accettata e firmata dal venditore (ricorda che servono le firme di tutti i proprietari dell’immobile).

10. La proposta va registrata all’Agenzia delle Entrate

È obbligatorio registrare entro 20 giorni la proposta d’acquisto accettata dal venditore presso l’Agenzia delle Entrate, pagando le relative imposte fisse e altri costi. La registrazione ha la funzione di dare data certa alla proposta e null’altro, sarà il Contratto preliminare di vendita registrato e trascritto a dare le necessarie garanzie non solo di data certa, ma di “pubblicità” verso terzi del contratto stesso;

11. La proposta di acquisto ti vincola fino alla scadenza

Nel momento in cui firmi la tua proposta di acquisto, questa è vincolante solo per te (fino alla sua scadenza); ciò vuol dire due cose: 1) se ritiri la proposta prima della scadenza, il venditore potrà incassare l’assegno versato a titolo di caparra, come “risarcimento”; 2) che il venditore può continuare a valutare altre offerte (almeno finché non accetta la tua proposta).

12. Gli oneri del venditore dopo aver accettato la proposta

Una volta che il venditore ha firmato la proposta, questa diventa vincolante anche per lui, la caparra diventa confirmatoria e, come dicevamo, la proposta diventa in automatico contratto preliminare (però, ricordiamolo, è sempre meglio fare il contratto preliminare davanti al notaio, che si occuperà anche della sua trascrizione); se il venditore volesse tornare sui suoi passi, dovrebbe restituirti l’assegno che hai dato a titolo di caparra e versare la stessa cifra dell’assegno come risarcimento per te.

13. L’irrevocabilità della proposta d’acquisto

Una volta presentata la proposta di acquisto puoi tirarti indietro se il venditore non l’ha ancora accettata? Di solito la proposta d’acquisto è irrevocabile finché non sopraggiunge la scadenza della stessa, scadenza che deve essere segnata nel documento e che dovrebbe essere abbastanza breve. Se il venditore non dovesse darti una risposta entro i termini indicati dalla proposta, allora puoi revocarla senza conseguenze.

Lo sappiamo: adesso hai la testa che gira un po’ per via delle tante informazioni che hai letto. Non volercene: il nostro scopo è quello di renderti quanto più possibile consapevole di quello che fai (e che firmi).