Comprare casa dal costruttore: le tutele per l’acquirente e costi reali d’acquisto

Hai trovato la casa giusta per te e la tua famiglia? È una casa nuova da impresa!

Quali sono i pro ed è vero che ci sono i “contro”?

Più volte abbiamo dedicato articoli nel nostro blog per raccontarvi la differenza fra acquistare una casa nuova rispetto ad una casa usata. Un’estrema sintesi:

• Puoi vederla nascere, dal progetto su carta ergersi nella realtà.
• Puoi personalizzarla in fase di costruzione.
• Puoi usufruire di tutti i materiali e tecnologie di ultima concezione: antisismica, risparmio energetico, qualità e salubrità dell’aria, riciclo acque piovane, comfort abitativo, tecnologia utile sono solo alcuni dei vantaggi che una casa di nuova costruzione può offrirti.

Ma è vero che possono esserci anche delle controindicazioni?

“ho sentito dire che…”. Siamo sinceri, l’hai sentito dire anche tu.

Infatti ci sono tante persone che diffidano dall’acquisto di una casa nuova a causa di scarsa informazione e luoghi comuni. Comprare una casa nuova da impresa può essere a rischio zero se solo si seguono pochi ma importanti consigli. Siamo da oltre 60 anni sul mercato delle costruzioni di Bologna e pensiamo di potervi trasferire qualche buon consiglio e sane abitudini.

Le situazioni possono essere sostanzialmente due:

1. Ci troviamo nel caso di una casa appena ultimata, ma che sta solo aspettando un nuovo proprietario. In questo caso non ci sono particolari punti di attenzione. Probabilmente perdiamo l’opportunità di poter personalizzare le finiture o frazionare diversamente gli ambienti perché tutto è già stato fatto. Pronta per un atto notarile per il trasferimento di proprietà. Non ha tante differenze rispetto all’acquisto di una casa usata.
2. Il progetto è ancora su carta e quindi i tempi dalla fase progettuale alla reale disponibilità dell’appartamento desiderato si dilatano molto, anche 24 mesi o più.

Concentriamoci in particolare su questa seconda ipotesi, quella che lascia più dubbi e paure a chi sta valutando un passo del genere.

Quali sono i rischi?

È abbastanza frequente che il costruttore nell’avviare un nuovo progetto, abbia già sostenuto importanti costi che vanno dall’acquisto del terreno o eventuale fabbricato da riqualificare, costi di avvio dei lavori. Per sostenere tali costi probabilmente avrà contratto dei debiti con istituti di credito fornendo ipotecando i terreni oggetto del progetto stesso come garanzia reale all’istituto di credito.

Per finanziare il progetto, è interesse (legittimo) del costruttore tentare di vendere già in fase progettuale più appartamenti possibili sottoscrivendo un contratto preliminare dove vengono definiti tutti i dettagli: prezzo, tempi di consegna e date di pagamento di vari acconti in funzione dell’avanzamento lavori.

Cosa può succedere in questo lasso di tempo?

Il costruttore può andare in crisi, la recente storia economica dopo la crisi dei mutui subprime ce lo dimostra. Tante imprese di costruzione anche storiche nel tessuto bolognese “hanno portato i libri in tribunale” come si suol dire.
Il costruttore può essere oggetto di procedura fallimentare, gli istituti di credito fanno rivalere le loro garanzie reali come le ipoteche. Il cantiere può andare all’asta o comunque essere oggetto di procedura concorsuale ed i soldi recuperati andranno ai creditori privilegiati. Il potenziale acquirente della casa dei propri desideri rischia di perdere tutti gli eventuali acconti fino a quel momento versati! Dalla caparra confirmatoria agli acconti versati per avanzamento lavori.

Come tutelarsi?

Oggi è obbligatorio redigere il preliminare presso un notaio che provvederà alla sua trascrizione, di fatto si tratta di un atto pubblico come un vero e proprio rogito notarile, in questo modo il bene non potrà essere oggetto di più di un preliminare di vendita né di ulteriori trascrizioni quali ad esempio ulteriori ipoteche;

Le tutele dell’acquirente si basano sostanzialmente sul decreto legislativo 122/2005, recentemente rafforzato dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Dlgs 14/2019).

Al momento della sottoscrizione del preliminare è obbligo del costruttore consegnare una fideiussione a garanzia di tutte le somme versate fino al rogito che ne trasferisce la proprietà, a pena di nullità del contratto.

La copertura fideiussoria garantisce tutta la somma versata o da versare nel periodo che intercorre tra il contratto preliminare ed il rogito notarile escluso le somme che verranno versate a Rogito, comprensive dell’IVA.

Allo scopo di garantire all’acquirente un’informazione il più completa possibile, la legge fissa il contenuto “minimo” del contratto preliminare: estremi del permesso di costruire (o della richiesta) e di ogni altro titolo abilitativo; l’indicazione di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati; capitolato ed elaborati di progetto; esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile; le caratteristiche tecniche della costruzione; i termini massimi di esecuzione del fabbricato; il prezzo complessivo per la compravendita; gli estremi della fideiussione, le caratteristiche costruttive dell’immobile e l’eventuale indicazione di imprese appaltatrici, inoltre in sede di preliminare di vendita l’impresa deve avere siglato l’accordo per la polizza indennitaria decennale postuma.

Alcune tutele per il compratore possono estendersi anche dopo il rogito:

• diritto di prelazione in caso di vendita all’asta
• qualora l’immobile sia adibito a prima casa per sè o per i propri parenti sarà escluso dalla revocatoria fallimentare;

Prima del rogito, che ne trasferirà la proprietà, il costruttore dovrà procedere, su richiesta del cliente, all’eventuale frazionamento del mutuo e della relativa garanzia ipotecaria oppure alla cancellazione dell’ipoteca a mezzo di perfezionamento dell’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca o di un eventuale pignoramento.

Al momento del trasferimento della proprietà, il costruttore deve rilasciare una Polizza indennitaria decennale a garanzia delle garanzie del costruttore previste da Codice civile, dovuti a difetti di costruzione nella struttura principale dell’edificio, non struttura in senso stretto, ma impianti, coibentazione termiche ed acustiche, impermeabilizzazioni ecc.

Un’altra tutela “non scritta” è quella di informarsi sulla storia del costruttore e sulla sua reputazione.
Costruzioni Dallacasa ha oltre 60 anni di storia nel territorio bolognese e può essere un’altra tutela soprattutto se sommata alla prassi descritta nei punti precedenti.

A tal proposito, ti consigliamo i nuovi appartamenti in costruzione a Borgonuovo, frazione di Bologna, disponibili dal 2027. Questa è un’ottima opportunità per chi desidera abitare in una frazione strategica a soli 10 minuti da Bologna, ben collegata e con tutti i servizi essenziali a portata di mano.

Quali sono i costi in caso di acquisto da costruttore?

Proviamo a schematizzare i passaggi salienti del processo di acquisto di una casa nuova da costruttore:

• Il contratto preliminare di una casa in corso di costruzione sarà redatto dal notaio, nella forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, i costi da sostenere saranno quelli notarili oltre l’imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, tutte in valore fisso pari a 200 euro;
• Costi del mutuo se richiesto;
• Spese notarili, imposta sostituitiva pari al 0,25% dell’importo del mutuo e spese di perizia. Qualora l’acquirente decida di accollarsi il mutuo del costruttore non sosterrà tali costi, in quanto già sostenuti dal costruttore.
• Rogito notarile definitivo di compravendita, spese notarili e versamento dell’IVA: se si tratta di immobile non di lusso sarà pari al 4% in caso di prima casa ed al 10% in caso di seconda casa, qualora invece si tratti di immobili di lusso l’IVA sarà pari al 22%.

Detrazioni

Questo capitolo è variabile in funzione delle decisioni del Governo. Il consiglio al lettore è di informarsi nel momento in cui si sta decidendo di affrontare questo importante passo se sussistono agevolazioni particolari.

Al momento della redazione di questo articolo sono vigenti diverse convenienti agevolazioni:

• Sismabonus Acquisti nel caso di acquisizione di un immobile di nuova costruzione previa demolizione di un edificio con classe sismica inferiore rispetto alla nuova costruzione. Si tratta di un credito d’imposta di importo pari ad euro 96.000X 50% = Euro 48,000 da utilizzare in 10 anni in base alla capienza fiscale;
• Bonus per l’acquisto di unità immobiliare abitativa ristrutturata nel caso di Pdc di ristrutturazione per demolizione e ricostruzione dei medesimi volumi demoliti, importo del credito d’imposta;
• Detrazione fiscale pari al 50% del 25% del prezzo con un massimo di 96.000 da utilizzare in 10 anni, in base alla capienza fiscale.

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Un buon consiglio?
Comprare casa dal costruttore può veramente aiutare a realizzare in pieno i vostri desideri.
Avere case al passo con i tempi che possano aumentare la qualità della vita e non far perdere valore nel tempo a ciò che state acquistando con tanti sacrifici.

L’importante è sapere che l’acquirente informato può essere totalmente e integralmente tutelato.
Quando ritenete che il momento sia propizio, leggete la guida “comprare casa dal costruttore” realizzata dal notariato.

Un’istituzione che ha sicuramente a cuore la tutela di tutte le parti in gioco per una transazione perfetta.