Comprare casa: quali sono i costi reali?

Comprare casa, è un progetto di vita importante e va affrontato con molta consapevolezza.

Decidere di acquistare una nuova casa è spesso un fattore di stress, perché sono tantissime le componenti emotive da un lato e pragmatiche dall’altro che riguarda in pratica le tasche delle famiglie.

Se stai per avviare un progetto di questa natura, il consiglio è farlo con estrema consapevolezza per evitare errori che possano incidere negativamente sulle aspettative del tuo progetto.

Il primo punto di partenza ahimè è definire la reale disponibilità finanziaria per valutare concretamente come tale disponibilità si può sposare con il mercato. Da questa corretta definizione possiamo cominciare a porre le basi sulla zona, la disponibilità di camere, la disponibilità di spazi aperti come giardini o ampie terrazze come nel caso degli attici.

Definizione del budget

Valutare la reale disponibilità finanziaria è un passo fondamentale che ci permetterà di effettuare l’acquisto giusto, oppure valutare anche se sia il caso di rimandare di qualche mese il nostro progetto per evitare di accontentarci oggi e realizzare senza compromessi il nostro desiderata. Le voci da considerare sono le seguenti:

  • Quanta liquidità ho a disposizione da destinare a questo progetto?
    È un fattore determinante perché anche in funzione di questo parametro sarà possibile recarsi in banca per un’analisi di prefattibilità.
  • Ricorrere ad un finanziamento esterno. Come capita nella maggior parte dei casi, per l’acquisto di una nuova casa è determinante l’accesso ad un mutuo ipotecario che finanzi in parte il nostro progetto. Il consiglio è quello di recarsi presso uno o più istituti bancari di fiducia e richiedere delle analisi di prefattibilità di finanziamento. Sapere fino a che punto (e a quali condizioni di mercato) le banche siano disposte ad affiancarvi nella vostra iniziativa influirà direttamente sulla vostra reale disponibilità economica influenzando ed orientando le vostre scelte.
  • Ho già una casa di proprietà ed ho la necessità di venderla prima di valutare un nuovo acquisto?
    Allora una corretta valutazione professionale del valore di mercato sarà fondamentale per la definizione del piano finanziario. Un elemento importante da valutare è la consapevolezza che porre in vendita la propria casa prima di acquistarne una nuova ha delle tempistiche non quantificabili con precisione. Sono tanti i fattori che possono influenzare la velocità di vendita. È utile informarvi che se la vostra scelta si orienta su una casa di nuova costruzione, spesso l’impresa di costruzione può offrire il servizio di permuta. Esattamente come il processo di acquisto di una nuova auto dando in permuta la nostra auto vecchia la cui valutazione incide sul residuo da pagare.
    Un’altra soluzione, figlia del nuovo mondo digitale, sono i servizi degli InstantBuyer, ossia quelle realtà che in pochi giorni acquistano il tuo appartamento se lo trovano appetibile per il mercato, fornendoti subito la liquidità pattuita. Ovviamente in una situazione di questo genere va tenuto in considerazione un maggior sconto nella vendita che rappresenterà il guadagno dell’operazione per queste realtà.

Dopo aver compreso la reale disponibilità finanziaria, il passo successivo sarà cominciare ad analizzare il mercato immobiliare nella zona di interesse in funzione anche delle reali motivazioni che spingono all’acquisto di una nuova casa.

Quali sono le reali necessità?

La domanda a cui rispondere è semplice: per quale motivo sto valutando l’acquisto di una nuova casa?
Qui le motivazioni possono essere diverse. Dalla nostra esperienza di oltre 60 anni come impresa edile sul territorio bolognese ne segnaliamo alcune classiche:

  • Sono in affitto, ed ho valutato che acquistare una casa di proprietà mi mette nelle condizioni di avere un esborso finanziario mensile uguale, o addirittura minore, rispetto a quello attuale interrompendo la spirale di depauperazione del mio capitale ed aumentando anche il comfort abitativo rispetto all’attuale condizione. Soprattutto in questo particolare periodo storico, dove il costo del denaro è molto basso, sono molto frequenti i casi dove la rata del mutuo sia inferiore al canone di affitto. Bologna tra l’altro non si è mai distinta per canoni di affitto a buon mercato. Università, turismo e lavoro hanno sempre garantito un mercato molto frizzante e redditizio per i proprietari di immobili.
  • La famiglia si allarga e c’è necessità di spazi maggiori. Un classico.
  • La famiglia si restringe: i figli sono cresciuti e abbandonano il nido familiare. Le case di grandi dimensioni ora non sono più coerenti con le nuove necessità. Si vende la propria, magari anche un po’ datata, per comprarne una di dimensioni più coerenti con le nuove esigenze abitative e più confortevoli e probabilmente si mantiene una quota di risparmio che spesso serve per dare un aiuto ai figliuoli che stanno per abbandonare il nido.
  • Una pura decisione di investimento: il mattone rimane sempre un assett fondamentale nelle strategie di risparmio delle famiglie italiane che può garantire una rendita e una rivalutazione del capitale… se si fanno le scelte giuste!
  • Poi abbiamo delle nuove motivazioni che dalla primavera del lockdown dovuto all’emergenza sanitaria sono emerse in modo prepotente. La casa non più come un dormitorio ma come ambiente da vivere in qualità che contribuisce al nostro benessere. Lockdown, Smart-working, DAD hanno 𝗺𝗼𝗱𝗶𝗳𝗶𝗰𝗮𝘁𝗼 𝗹𝗲 𝗲𝘀𝗶𝗴𝗲𝗻𝘇𝗲 𝗮𝗯𝗶𝘁𝗮𝘁𝗶𝘃𝗲 e sono sempre di più coloro che hanno deciso di 𝗿𝗲𝗴𝗮𝗹𝗮𝗿𝘀𝗶 𝘂𝗻𝗮 𝘀𝘁𝗮𝗻𝘇𝗮 𝗶𝗻 𝗽𝗶𝘂̀, 𝘂𝗻 𝗴𝗶𝗮𝗿𝗱𝗶𝗻𝗼 𝗼 𝘁𝗲𝗿𝗿𝗮𝘇𝘇𝗼 𝗮𝗯𝗶𝘁𝗮𝗯𝗶𝗹𝗲.

Come e cosa scegliere?

Arrivati a questo punto del percorso, abbiamo capito quanto budget abbiamo quali sono le nostre reali necessità e ci mettiamo alla ricerca utilizzando Google o accendo ai portali immobiliari dedicati come immobiliare.it, casa.it e idealista.it

Qui nascono due importantissimi punti di attenzione da non sottovalutare:

  • Quali sono i reali costi dell’operazione immobiliare?
  • Meglio cercare il nuovo oppure l’usato?

Andiamo ad analizzare questi due punti in dettaglio.

Quanto costa realmente l’acquisto di una casa?

Abbiamo detto che conosciamo il nostro budget e abbiamo piena consapevolezza della nostra esigenza abitativa. Quasi sicuramente il primo istinto è quello di utilizzare internet è cercare in base a tali parametri.
Semplificando: cerchiamo un trilocale a Bologna in un determinato quartiere con budget compreso fra 300 mila e 350 mila euro. Avremo così una lista di potenziali opportunità, e fra quelle in essere ci si innamora di uno in particolare dal costo di 350 mila euro!

“Ci si innamora” esatto!
Perché le case si acquistano con la pancia!

È perfetto! La mia disponibilità è proprio di 350 mila euro!”

Fate molta attenzione a questo passaggio, perché a qual prezzo vanno aggiunti dei costi che possono incidere anche fino al 15% di quel valore. Nel nostro esempio sono più di 50 mila euro!

Quando si acquista una casa è necessario tenere ben presente che ci saranno ulteriori costi da sostenere di cui riportiamo un elenco:

  • registrazione obbligatoria del contratto preliminare presso Agenzia delle Entrate: ammonta a 200 euro l’imposta fissa di registro cui vanno sommati i costi delle marche da bollo necessarie ed in funzione della lunghezza del contratto preliminare. La norma prevede una marca ogni 4 pagine o 100 righe di foglio. Considerato che servono 2 copie per la registrazione, bisogna prevedere almeno 4 marche da bollo.
  • trascrizione del contratto preliminare, obbligatoria solo se si acquista un immobile in corso di costruzione, in tal caso il preliminare sarà redatto da un notaio come scrittura privata autenticata questo costo è variabile a seconda del valore della compravendita stessa e dallo studio notarile.
  • Imposta di registro: solo se si acquista un immobile usato ed è calcolata in base al valore catastale non al prezzo di acquisto. In caso di acquisto prima casa l’aliquota è pari al 2% del valore catastale, mentre se l’acquisto risulterà essere in regime seconda casa ammonta al 9%. 
  • Le imposte ipotecarie e catastali sono invece pari ad euro 50€ cadauna se in regime prima casa, e 200€ se in regime seconda casa
  • Qualora si stia acquistando un immobile nuovo da costruttore, l’imposta di registro è sostituita dal regime IVA: 4% se prima casa, 10% se seconda casa
  • Onorario del Notaio per la compravendita: trattandosi di trasferimento di proprietà di un bene immobile l’intervento del Notaio è obbligatorio e il suo valore non è possibile definirlo a priori perché può variare in funzione di diversi fattori: valore dell’immobile, comune, studio notarile.

Qualora ci si avvalga della mediazione di agenti immobiliari, molto frequenti in caso di acquisto di case usate vanno inclusi anche i costi dell’opera di intermediazione che ammontano indicativamente al 3% + IVA del prezzo di acquisto dell’immobile: 12.810 €

In caso di accensione di un mutuo ipotecario inoltre:

  • Perizia per accedere al mutuo ipotecario: ammonta a circa 300 euro. È un costo che può variare in base all’istituto bancario o eventuali promozioni. Meglio prevederlo nel proprio piano finanziario per prudenza.
  • Le spese di istruttoria ammontano indicativamente all’1% del valore del mutuo richiesto. Riprendendo l’esempio del nostro immobile del valore di 350 mila euro e ipotizzando un finanziamento dell’80% con mutuo il valore dell’istruttoria ammonta a 2.800 euro (1% di 280 mila euro). 
  • Imposta sostitutiva sul mutuo che ammonta allo 0,25% del valore del mutuo in caso di acquisto prima casa. 2% in caso di seconda casa. Sempre con riferimento al nostro esempio di ricorso al mutuo ipotecario per importo di 280.000 € l’importo dell’operazione ammonterebbe a circa 700 euro in caso di prima casa e 5.600 euro in caso di seconda casa.

Riepilogo in caso di acquisto di una casa usata:

  • Prezzo immobile 350.000 euro
  • Registrazione obbligatoria preliminare all’Agenzia delle Entrate: 260 euro
  • Imposta di registro: il 2% o il 9%
  • Onorario Notaio: 2.500 euro (stimato)
  • Accesso al mutuo ipotecario 80% del valore dell’immobile: oscilla fra una forbice di 3.800 € e 8.700 €
  • Mediazione agenzia: 12.810 euro (10.500 euro + IVA)

In questo caso a seconda che sia prima o seconda casa al costo dell’operazione va aggiunto un importo che oscilla fra sopra il 5% e 6,5% in più oltre all’imposta di registro da applicare in base al valore catastale.

Riepilogo in caso di acquisto di una casa nuova:

  • Prezzo immobile 350.000 euro
  • Registrazione obbligatoria preliminare all’Agenzia delle Entrate: 260 euro
  • Imposta di registro: non dovuta e sostituita con IVA 4% o 10% a seconda se prima casa o seconda casa
  • Onorario Notaio: 2.500 euro (stimato)
  • Accesso al mutuo ipotecario 80% del valore dell’immobile: oscilla fra una forbice di 3.800 € e 8.700 €
  • Mediazione agenzia: non dovuta

In questo caso a seconda che sia prima o seconda casa al costo dell’operazione va aggiunto un importo che oscilla fra 1,93% e 3,2% in più oltre IVA da calcolare sul valore dell’immobile.

Meglio casa nuova o usata?

Nel paragrafo precedente abbiamo effettuato una simulazione sull’incidenza dei costi sull’acquisto di una casa usata oppure una casa nuova e sono emerse differenze di costo importante di cui una fetta importante è rappresentata dalla voce “mediazione”.

Ci sono anche ulteriori valutazioni da fare:

  • La casa usata necessità di piccoli o grandi lavori di ristrutturazione?
  • Qual è la classe energetica della casa?

Sono voci che incidono in modo significativo nel nostro progetto.
Sorvolando sui costi di ristrutturazione che variano in funzione dell’entità, dei materiali e gusti personali, ma la classe energetica è determinante perché agisce direttamente sia direttamente sui flussi di cassa della famiglia e sia sul comfort abitativo.

Provate ad immaginare un appartamento usato che ogni mese assorbe 100€ (ed è una stima ottimistica) di consumi acqua, luce, gas. Provate ad immaginare una casa nuova in classe A che non ha i costi di queste utenze, salvo l’acqua parzialmente.

Significa: poter disporre finanziariamente di ulteriore budget per far fronte ad una rata mutuo che ci permetterà di acquistare una casa più idonea alle nostre esigenze e che ci consentirà di veder crescere il suo valore nel tempo ed evitare costi di ristrutturazione e nel contempo vivere in una casa il cui comfort abitativo è tangibilmente migliore.

Se desideri approfondire le differenze fra l’acquisto di una casa nuova rispetto ad una casa usata ti invitiamo a leggere questo articolo:

Cambiare Casa a Bologna: meglio una casa nuova o una casa usata?
Dobbiamo abbandonare il rapporto prezzo/metroquadro!