Hai trovato la casa giusta per te e la tua famiglia? È una casa nuova da impresa!
Quali sono i pro ed è vero che ci sono i “contro”?
Più volte abbiamo dedicato articoli nel nostro blog per raccontarvi la differenza fra acquistare una casa nuova rispetto ad una casa usata. Un’estrema sintesi:
- Puoi vederla nascere, dal progetto su carta ergersi nella realtà.
- Puoi personalizzarla in fase di costruzione.
- Puoi usufruire di tutti i materiali e tecnologie di ultima concezione: antisismica, risparmio energetico, qualità e salubrità dell’aria, riciclo acque piovane, comfort abitativo, tecnologia utile sono solo alcuni dei vantaggi che una casa di nuova costruzione può offrirti.
Ma è vero che possono esserci anche delle controindicazioni?
“ho sentito dire che…”. Siamo sinceri, l’hai sentito dire anche tu.
Infatti ci sono tante persone che diffidano dall’acquisto di una casa nuova a causa di scarsa informazione e luoghi comuni. Comprare una casa nuova da impresa può essere a rischio zero se solo si seguono pochi ma importanti consigli. Siamo da oltre 60 anni sul mercato delle costruzioni di Bologna e pensiamo di potervi trasferire qualche buon consiglio e sane abitudini.
Le situazioni possono essere sostanzialmente due:
- Ci troviamo nel caso di una casa appena ultimata, ma che sta solo aspettando un nuovo proprietario. In questo caso non ci sono particolari punti di attenzione. Probabilmente perdiamo l’opportunità di poter personalizzare le finiture o frazionare diversamente gli ambienti perché tutto è già stato fatto. Pronta per un atto notarile per il trasferimento di proprietà. Non ha tante differenze rispetto all’acquisto di una casa usata.
- Il progetto è ancora su carta e quindi i tempi dalla fase progettuale alla reale disponibilità dell’appartamento desiderato si dilatano molto, anche 24 mesi o più.
Concentriamoci in particolare su questa seconda ipotesi, quella che lascia più dubbi e paure a chi sta valutando un passo del genere.
Quali sono i rischi?
È abbastanza frequente che il costruttore nell’avviare un nuovo progetto, abbia già sostenuto importanti costi che vanno dall’acquisto del terreno o eventuale fabbricato da riqualificare, costi di avvio dei lavori. Per sostenere tali costi probabilmente avrà contratto dei debiti con istituti di credito fornendo ipotecando i terreni oggetto del progetto stesso come garanzia reale all’istituto di credito.
Per finanziare il progetto, è interesse (legittimo) del costruttore tentare di vendere già in fase progettuale più appartamenti possibili sottoscrivendo un contratto preliminare dove vengono definiti tutti i dettagli: prezzo, tempi di consegna e date di pagamento di vari acconti in funzione dell’avanzamento lavori.
Cosa può succedere in questo lasso di tempo?
Il costruttore può andare in crisi, la recente storia economica dopo la crisi dei mutui subprime ce lo dimostra. Tante imprese di costruzione anche storiche nel tessuto bolognese “hanno portato i libri in tribunale” come si suol dire.
Il costruttore può essere oggetto di procedura fallimentare, gli istituti di credito fanno rivalere le loro garanzie reali come le ipoteche. Il cantiere può andare all’asta o comunque essere oggetto di procedura concorsuale ed i soldi recuperati andranno ai creditori privilegiati. Il potenziale acquirente della casa dei propri desideri rischia di perdere tutti gli eventuali acconti fino a quel momento versati! Dalla caparra confirmatoria agli acconti versati per avanzamento lavori.
Come tutelarsi?
Oggi è obbligatorio redigere il preliminare presso un notaio che provvederà alla su trascrizione, di fatto si tratta di un atto pubblico come un vero e proprio rogito notarile, in questo modo il bene non potrà essere oggetto di più di un preliminare di vendita né di ulteriori trascrizioni quali ad esempio ulteriori ipoteche;
Le tutele dell’acquirente si basano sostanzialmente sul decreto legislativo 122/2005, recentemente rafforzato dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Dlgs 14/2019).
Al momento della sottoscrizione del preliminare è obbligo del costruttore consegnare una fideiussione a garanzia di tutte le somme versate fino al rogito che ne trasferisce la proprietà, a pena di nullità del contratto.
La copertura fideiussoria garantisce la somma versata al compromesso a titolo di caparra confirmatoria e può avere un contenuto progressivo, garantendo – entro il limite massimo stabilito – gli importi che verranno versati al costruttore sulla base del piano di avanzamento lavori e fino al reale trasferimento della proprietà all’acquirente tramite atto notarile.
Allo scopo di garantire all’acquirente un’informazione il più completa possibile, la legge fissa il contenuto “minimo” del contratto preliminare: estremi del permesso di costruire (o della richiesta) e di ogni altro titolo abilitativo; l’indicazione di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati; capitolato ed elaborati di progetto; esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile; le caratteristiche tecniche della costruzione; i termini massimi di esecuzione del fabbricato; il prezzo complessivo per la compravendita; gli estremi della fideiussione, le caratteristiche costruttive dell’immobile e l’eventuale indicazione di imprese appaltatrici.
Alcune tutele per il compratore possono estendersi anche dopo il rogito:
- diritto di prelazione in caso di vendita all’asta
- esclusione dalla revocatoria fallimentare;
Prima del rogito, che ne trasferirà la proprietà, il costruttore dovrà procedere all’eventuale frazionamento del mutuo e della relativa garanzia ipotecaria o al perfezionamento dell’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca o di un eventuale pignoramento.
Al momento del trasferimento della proprietà, il costruttore deve rilasciare una Polizza indennitaria decennale a garanzia delle garanzie del costruttore previste da Codice civile, dovuti a difetti di costruzione nella struttura principale dell’edificio, non struttura in senso stretto, ma impianti, coibentazione termiche ed acustiche, impermeabilizzazioni ecc…
Un’altra tutela “non scritta” è quella di informarsi sulla storia del costruttore e sulla sua reputazione.
Costruzioni Dallacasa ha oltre 60 anni di storia nel territorio bolognese e può essere un’altra tutela soprattutto se sommata alla prassi descritta nei punti precedenti.
Quali sono i costi in caso di acquisto da costruttore?
I costi sono sostanzialmente l’IVA che può variare dal 4% in caso di prima casa al 10%, imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, ognuna del valore di 200 euro, cui si aggiungono i costi di eventuale caparra e spese notarili.
Proviamo a schematizzare i passaggi salienti del processo di acquisto di una casa nuova da costruttore e relativi costi:
- Caparra, che deve essere garantita da una fideiussione valida fino al rogito;
- Pre-rogito, nuova forma di tutela per coloro che comprano una casa in costruzione da redigere in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio e per cui sono richiesti onorario del notaio, imposta di bollo di 155 euro, imposta ipotecaria di 200 euro e tasse ipotecarie di 35 euro;
- Costi del mutuo se richiesto;
- Spese notarili. Non hanno un importo fisso e quantificabile ma variano in misura del notaio, del comune, del bene.
- IVA al 4% se si tratta di prima casa non di lusso oppure al 10% se seconda casa non di lusso.
Iva al 22% se casa di lusso. - Imposta di registro pari a 200 euro;
- Imposta ipotecaria pari a 200 euro;
- Imposta catastale pari a 200 euro.
Detrazioni
Questo capitolo è variabile in funzione delle decisioni del Governo. Il consiglio al lettore è di informarsi nel momento in cui si sta decidendo di affrontare questo importante passo se sussistono agevolazioni particolari.
Al momento della redazione di questo articolo sono vigenti diverse convenienti agevolazioni:
- Sismabonus Acquisti nel caso di acquisizione di un immobile di nuova costruzione previa demolizione di un edificio con classe sismica inferiore rispetto alla nuova costruzione. Si stratta di un credito d’imposta di importo pari ad euro 96.000X 110% = Euro 105.600 da utilizzare in 5 anni. L’importo del credito può essere ceduto alle banche ad un valore che oscilla tra il 100% ed il 102% del valore nominale del credito, in tal caso concorre alla provvista della liquidità necessaria alla compravendita;
- Ecobonus nel caso di Pdc di ristrutturazione per demolizione e ricostruzione dei medesimi volumi demoliti, importo del credito d’imposta e cedibilità sono simili al sismabonus;
- Detrazione fiscale pari al 50% del costo di costruzione da utilizzare in 10 anni, il credito non è cedibile;
che può portare notevoli vantaggi all’acquirente se sussistono le condizioni.
Un buon consiglio?
Comprare casa dal costruttore può veramente aiutare a realizzare in pieno i vostri desideri.
Avere case al passo con i tempi che possano aumentare la qualità della vita e non far perdere valore nel tempo a ciò che state acquistando con tanti sacrifici.
L’importante è sapere che l’acquirente informato può essere totalmente e integralmente tutelato.
Quando ritenete che il momento sia propizio, leggete la guida “comprare casa dal costruttore” realizzata dal notariato.
Un’istituzione che ha sicuramente a cuore la tutela di tutte le parti in gioco per una transazione perfetta.
