Il rogito. Guida per chi compra casa per la prima volta

Dopo aver parlato di proposta di acquisto e di preliminare di vendita, ti diamo il benvenuto in questo articolo dedicato all’analisi della terza e ultima fase contrattuale per l’acquisto di una casa: il rogito. Partiamo dalle basi e vediamo prima di tutto di cosa di tratta.

Che cos’è il rogito e come si compone

Il rogito è il vero e proprio contratto di compravendita, il documento, redatto dal notaio, con cui viene trasferita la proprietà dal venditore all’acquirente. Dopo aver fatto tutte le verifiche del caso (di queste parleremo tra poco), il notaio redige l’atto di compravendita che, nella data stabilita, viene letto e spiegato alle parti e firmato dal venditore, dall’acquirente e dallo stesso notaio.

Queste sono gli elementi di cui si compone, di solito, il rogito:

• dati anagrafici di venditore e acquirente: nome, cognome, data e luogo di nascita, indirizzo di domicilio/residenza;
• dati dell’immobile oggetto della compravendita: indirizzo, tipo di immobile, ubicazione (palazzina, scala, piano, numero interno), composizione in termini di numero di vani principali e di vani accessori (come può essere, per esempio, una soffitta), eventuale posto auto, eventuale mobilio, ecc.;
• dichiarazione da parte del venditore della regolarità catastale, della legale proprietà dell’immobile, dell’assenza di pesi, iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli di terzi;
• dichiarazione da parte del notaio del trasferimento del possesso legale e materiale dell’immobile, che passa dal venditore all’acquirente in una determinata data (che può essere la data stessa dell’atto) nello stato di fatto e di diritto in cui si trova;
• prezzo di vendita (corrispettivo) e dettagli su come è regolato il pagamento (cifre di caparre, acconti, saldo; date; modalità di pagamento, che deve essere sempre tracciabile);
• dichiarazione del rilascio di quietanze di pagamento da parte del venditore;
• clausola sul deposito prezzo (se si decide di avvalersene; sotto ti spieghiamo meglio di cosa si tratta);
• richiesta delle parti dell’applicazione delle imposte sul valore catastale dell’immobile;
• dati sull’eventuale mediatore (se acquisti tramite agenzia) e sul pagamento delle relative spese da entrambe le parti (le provvigioni);
• dichiarazione da parte del venditore e dell’acquirente dello stato civile/di famiglia (celibe/nubile oppure coniugato/a con separazione/comunione dei beni);
• dichiarazione da parte del venditore della regolarità urbanistica (nel rogito viene inserita la storia urbanistica dell’immobile a livello di permessi e di eventuali condoni);
• eventuale richiesta da parte dell’acquirente di usufruire dei benefici fiscali per l’acquisto di una prima casa e dichiarazione del possesso dei requisiti;
• presenza o assenza di caratteristiche di lusso dell’immobile;
• dichiarazione da parte del notaio della presenza dell’attestato di prestazione energetica (APE);
• dati richiesti dalla normativa antiriciclaggio (in sostanza, le parti dichiarano la loro professione);
• dichiarazione delle parti della conoscenza del contenuto degli allegati (planimetria e certificazione energetica, che vengono esibiti durante la lettura dell’atto e firmati dalle parti).

Cosa succede dopo la firma del rogito

A rogito firmato, il notaio provvede a:

• registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e pagare le imposte dovute dall’acquirente;
• depositare il rogito nei Registri Immobiliari, registri dove vengono trascritti dal notaio tutti i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (compreso il contratto preliminare di vendita);
• effettuare la voltura catastale.

Cosa sapere e cosa fare prima del rogito

Affrontiamo qui di seguito una serie di questioni legate alla compravendita e, in particolare, alla fase del rogito: vedremo, tra le altre cose, quali sono i compiti del notaio e quali verifiche spettano a te – verifiche che dovrai fare prima del rogito o, ancora meglio, prima del contratto preliminare.

Il rogito nella proposta di acquisto e nel preliminare di vendita

I dati riguardanti il rogito – quando verrà stipulato e presso quale notaio – dovrebbero comparire già nella proposta di acquisto. Nel contratto preliminare di vendita, oltre alla data del rogito, si indica ciò che acquirente e venditore si impegnano a fare entro tale data (comunicazioni; consegna di documenti al notaio, ecc…).

Cosa fa il notaio prima del rogito

A meno che non venga dispensato dalle parti, prima di redigere l’atto il notaio si occupa di fare la visura catastale e la visura ipotecaria. In particolare, attraverso i Registri Immobiliari e il catasto, controlla:

• che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile e che non ci siano diritti di terzi;
• se esistono ipoteche, vincoli, pignoramenti;
• che ci sia regolarità catastale.

Il notaio, inoltre, richiederà alle parti i documenti necessari per procedere alla redazione dell’atto, come la planimetria e il certificato di prestazione energetica (entrambi devono essere forniti dal venditore).

La verifica sugli arretrati condominiali

Se acquisti un appartamento in condominio, chiedi al venditore una certificazione che attesti l’assenza di arretrati, certificazione che deve essere fornita dall’amministratore del condominio.

La verifica sulla regolarità urbanistica

Una seconda importante verifica da fare è quella sulla regolarità urbanistica: come abbiamo visto, nel rogito viene inserita una dichiarazione da parte del venditore, che con questa si impegna a garantire la regolarità dell’immobile (e si assume così la responsabilità di quanto dichiarato); tuttavia, per una tua maggiore sicurezza, puoi chiedere a un tecnico abilitato di svolgere tutte le verifiche del caso sulla storia dell’immobile e il professionista incaricato ti rilascerà una sua dichiarazione.

La verifica sull’agibilità (o abitabilità)

Un’altra questione che vogliamo portare alla tua attenzione riguarda l’agibilità, sinonimo di abitabilità. Devi sapere che il certificato di agibilità deve essere fornito dal venditore obbligatoriamentesolo se l’immobile è stato costruito (o ha subito importanti interventi edilizi) dopo il 2003.

Il deposito prezzo

Abbiamo detto che nel rogito viene indicato se le parti (di solito l’acquirente) richiedono al notaio di avvalersi del deposito prezzo. Di cosa si tratta? Di una legge che tutela, per esempio, nei casi in cui escano fuori iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli che il notaio non ha rilevato prima della stipula del rogito, non per negligenza ma perché non erano presenti al momento dei controlli oppure perché vengono fuori dopo la stipula del contratto. Se viene richiesto di avvalersi della disciplina del deposito prezzo, il notaio trattiene la somma che spetta al venditore; gliela consegnerà solo dopo aver portato a termine i controlli richiesti.

In caso di mutuo e di accollo di mutuo

Prima del rogito, dovrai ovviamente già sapere come avverrà il pagamento del prezzo stabilito: se devi chiedere un mutuo, dunque, al rogito tutto deve essere già predisposto in questo senso.

Se sulla casa c’è un mutuo, puoi decidere di acquistarla accollandoti quel mutuo. In questo caso, il notaio controlla se si tratta di un debito che può essere accollato e qual è l’importo dovuto, e inserisce la relativa clausola nel rogito.

Le garanzie per l’acquisto di un’immobile da costruire (TAIC)

Innanzitutto diciamo cosa si intende per immobile da costruire: un immobile ancora da edificare o in costruzione per cui è stato richiesto il permesso di costruire e non è stato ancora rilasciato il certificato di agibilità.L’acronimo TAIC, invece, sta per tutela degli acquirenti degli immobili da costruire. Il TAIC si applica, infatti, quando il contratto è stipulato tra un costruttore e una persona fisica per il trasferimento non immediato della proprietà su un immobile da costruire e in costruzione.

Cosa prevede? Ti riportiamo qui quanto abbiamo già detto nell’articolo dedicato al preliminare di vendita: “nel momento in cui si sottoscrive il preliminare per un immobile da costruire, il costruttore ha l’obbligo di consegnare una fideiussione come garanzia delle somme versate fino al rogito”. Questa garanzia, in caso di fallimento del costruttore, ti dà diritto a rinunciare all’acquisto dell’immobile e a ottenere il rimborso di tutto ciò che hai versato. Ci sono altri obblighi del costruttore al momento del rogito? Sì, dovrà presentare una polizza assicurativa che copra per 10 anni eventuali danni dell’immobile causati da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

Un ultimo consiglio

L’ultimo consiglio che vogliamo darti – e te lo diciamo da costruttori – è questo: fatti seguire da un professionista fin dall’inizio; eviterai brutte sorprese e saprai come tutelarti da possibili rischi. L’acquisto di una casa, soprattutto di una prima casa, è sempre un momento speciale e ti auguriamo di viverlo con la massima serenità possibile. Fai attenzione in ogni fase del tuo percorso e non farti intimorire dalla burocrazia: un passo alla volta aprirai la porta della tua nuova casa.