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Investimenti Immobiliari a Bologna

Ci occupiamo di immobili a Bologna da 60 anni. In questa lunga storia abbiamo attraversato diversi trend di crescita, trend negativi, bolle speculative e vere e proprie crisi che tutti abbiamo vissuto e pagato in qualche modo il prezzo.

Tante imprese di costruzione storiche di Bologna sono fallite in questo particolare periodo storico, Costruzioni Dallacasa è sempre cresciuta anche nel periodo più buio. Dal dopoguerra ad oggi siamo e siamo sempre stati presenti sul mercato e presenti soprattutto nell’assistenza postvendita.

Queste poche righe erano necessarie per raccontarvi perché l’immobile a Bologna può essere un investimento ed il motivo per cui scriviamo questo articolo nasce a seguito di alcuni commenti a seguito di una nostra campagna di comunicazione su Facebook.

 

 

Raccogliamo quindi i commenti dei nostri lettori come un importante contributo ed un interessantissimo feedback che vogliamo argomentare.

La capacità di ascolto, è sempre stata una risorsa per poterci migliorare ed è probabilmente il motivo principale per cui a marzo festeggeremo il nostro 60esimo compleanno.

“Investire in immobili a Bologna. Se non ora quando?” era il titolo della nostra campagna di comunicazione a cui sono seguiti i commenti di cui riportiamo da alcuni stralci:

 

  • L'immobile a Bologna torna ad essere un'opportunità!? […] Oggi investire sugli immobili, è un suicidio programmato. 
  •  Immobile, ma quanto mi costi annualmente????? Quanto ricaviamo al netto di tutto???? Chi ha comprato immobili 10 anni fa perdendo il 30% , può dire di avere recuperato il tutto? A voi lascio rispondere
  •  Spendere 200.000 euro almeno, per locarlo e guadagnarne circa 4.000-5.000 (netti) all'anno - se tutto va bene - non mi pare un gran affare: ci vorrebbero circa 25 anni per tornare in pari!
  •  Investire in immobili??? Poi affitti poi non ti pagano poi tassano le case poi poi poi. Siamo matti???
  • Giusto!!!! Per pagare tasse su tasse, affittarlo e non riuscire a riscuotere L’affitto, chiedere lo sfratto e riavere libero l’immobile dopo anni di mancato incasso e migliaia di euro di spese legali. Investire in immobili oggi nel nostro paese è una FOLLIA PURA.

 

Potete vedere l’intera discussione su questa pagina Facebook [qui]

Conveniamo tutti su un punto fondamentale:
possedere o acquistare un immobile non è di per sé un investimento.

Identificare immobili da investimento non è un’attività banale e sono necessari studi preliminari, conoscenza del mercato e del contesto socio-economico.

La nostra campagna di comunicazione infatti era riferita ad un complesso in particolare che racchiude in sé tutti i requisiti per rendere l’acquisto di una casa un investimento profittevole: “Residenza Porta San Vitale”.

Il valore di un immobile

Gli immobili non sono tutti uguali.
Anzi, possiamo affermare che ogni immobile è diverso dagli altri e a modo suo ogni immobile è unico, per caratteristiche, piano, vista, affaccio, tecnologia, contesto territoriale e chissà quante altre variabili.

Ma ci sono immobili che hanno decisamente caratteristiche che lo rendono qualitativamente migliore di altri. Nello specifico parliamo di una palazzina di poche unità abitative, tutte in classe A, struttura antisismica, tecnologie utili che abbattono anche i costi di esercizio e manutenzione:  riscaldamento autonomo a pavimento, con energia prodotta da fotovoltaico individuale e con controllo della temperatura in ogni ambiente; raffrescamento attraverso split ad acqua; ascensore ad alto risparmio energetico; sicurezza di un edificio che utilizza fonti energetiche alternative al gas.

Queste sono alcune delle caratteristiche che rendono l’immobile un investimento per il futuro e che mettono al sicuro l’acquirente anche da situazioni di mercato eccezionali come la crisi che ha attanagliato il pianeta a partire dal 2008.

Fra i commenti ha colpito molto quello di Amalia che segnalava casi di perdita di valore del 30% rispetto ad un acquisto effettuato 10 anni fa. La situazione è assolutamente verosimile, anche se la percentuale sembra un po' eccessiva per un comune come Bologna. Ma è sicuramente vero che all’epoca eravamo in piena bolla speculativa ed i prezzi di mercato erano molto alti. Se poi l’acquisto non fu all’epoca oculato (come spesso accade quando si compra l’usato) è facile trovarsi in una situazione come quella descritta. Ci sono zone in Italia dove la perdita è stata superiore al 40% oppure si è proprietari di immobili privi ad oggi di un reale valore di mercato.

Comprare nuovo o comprare usato?
Già questo elemento di scelta può cambiare gli scenari. Da un’analisi pubblicata su “Investire Oggi” di ottobre 2018 si porta in evidenza che il deprezzamento medio degli immobili è stato 15% ma per chi ha case vecchie sono del 22%. Parliamo di medie.
Questo acuisce la forbice fra acquistare case vecchie e acquistare case nuove.

E’ utile ricordare che oggi il prezzo degli immobili è ai minimi storici e comincia a dare lievi segnali di risalita. Comprare oggi significa acquistare ai prezzi più bassi della storia che mette al riparo da brutte sorprese di deprezzamento. Se poi aggiungiamo che anche il costo dei mutui è estremamente basso, possiamo definirlo irrisorio, e che almeno per il 2019 non dovremmo avere grandi scossoni (seppur le previsioni dopo giugno parlano di rialzo dei tassi dei mutui).

Quindi stiamo acquistando un immobile nuovo ad alto contenuto tecnologico che lo rende immune da rapida obsolescenza e manutenzioni straordinarie, con costi di esercizio ridotti grazie all’assenza dell’impianto del gas, fotovoltaico per renderlo autonomo nella generazione della corrente elettrica che servirà per il riscaldamento ed il raffrescamento. I prezzi sono i più bassi della storia recente del mercato immobiliare e le condizioni di finanziamento e costo dei mutui ai minimi storici.

Abbiamo risposto su uno degli aspetti principali: il costo finanziario.

Il turismo a Bologna e gli affitti brevi

"Anche il 2018 è stato un anno all’insegna della crescita per il turismo di Bologna e, con aumenti rilevanti in tutte le aree della Città metropolitana" recita il comunicato pubblicato su Iperbole Bologna.

I dati 2018 sono in crescita rispetto ai dati 2017.

Per quanto riguarda la sola città di Bologna gli arrivi superano abbondantemente la cifra di 1.500.000, e i pernottamenti si attestano sopra i 3.200.000, tradotto significa:

  • +7,8% per gli arrivi
  • +7,1% per i pernottamenti

Come possiamo interpretare questi numeri nella logica di un acquisto di immobili da investimento?

Fra i commenti dei nostri lettori erano in tanti a porre l’accento sul “problema affitti”.
Chi lamentava insolvenze di inquilini, chi segnalava che il potenziale rendimento di un immobile residenziale si pone al 4% rispetto agli immobili commerciali all’8% (ma è anche vero che il rischio sul commerciale è più elevato). Chi segnala che le imposte e le tasse si mangiano tutta la rendita oltre a farsi carico del rischio di insolvenza.

Tutte osservazioni rispettabili, veritiere in tanti casi, ma che suggeriamo di contestualizzare perché possono esistere le eccezioni ed anche perché oggi più che in passato ci sono opportunità per i proprietari legate agli “short rent” o “affitti brevi”.

Questo è un mondo ancora sconosciuto a tanti ma che offre tantissime opportunità ma non per tutti.
C’è ancora molta disinformazione al riguardo.

Cosa sono gli affitti brevi?

L’affitto breve è una delle tendenze più diffuse degli ultimi anni, perché permette una maggiore flessibilità di gestione dell'immobile ed è anche molto ricercata come soluzione per chi decide di prendere un appartamento in affitto per un arco di tempo limitato. E’ infatti la soluzione più amata da chi viaggia per svago e vuole sentirsi a casa anche fuori città, ma negli ultimi tempi il target si è ampliato considerevolmente, arrivando a includere anche lavoratori e studenti fuori sede, pazienti in cura presso gli ospedali e altre tipologie di utenti… ed è stato il motivo del successo di AirBnb.

Il contratto di affitto, infatti, non è superiore ai 18 mesi ed è quindi ideale per chi si trasferisce in una città solo temporaneamente.

Esistono due diverse tipologie di contratto di affitto breve:

  • Affitto breve turistico, quando si rientra nei 30 giorni di permanenza
  • Affitto transitorio, quando si decide di prendere in locazione un appartamento per più di 30 giorni, ma comunque entro i 18 mesi

Qual è uno dei massimi vantaggi dell’affitto breve?

Beh, innanzitutto mette al riparo da una delle motivazioni più severe sulla reale redditività di un immobile dato in affitto. Con l’affitto breve, la dinamica è del tutto simile alla gestione di una struttura alberghiera. Significa fondamentalmente 2 cose:

  • L’inquilino paga in anticipo, quindi di fatto mi metto al sicuro dal rischio di insolvenza
  • Il periodo di tempo è limitato, anche per le esigenze dell’utilizzatore e mi metto al riparo da cause di sfratto con tutte le lungaggini burocratiche e costi che tutti conosciamo

Ovviamente oltre ai pro ci sono anche dei contro, come la gestione dell’accoglienza e del check-in.
Nel caso specifico del complesso da noi progettato e commercializzato sono previste predisposizioni per l’automazione della gestione del check in dell’ospite alleggerendo anche tale aspetto.

Non tutti gli immobili nel territorio bolognese possono essere idonei a tali finalità.

“Residenza Porta San Vitale” invece si presta a diverse tipologie di ospiti perché la posizione è a pochi metri dall’ospedale Sant’Orsola, a 300 metri dalla porta San Vitale e quindi dal Centro Storico di Bologna e dalla zona universitaria. Comoda ad altre arterie di comunicazione, anche il Fiera District è facilmente raggiungibile

apparteamento bologna banner

In tale scenario è utile registrare anche gli importanti tassi di crescita da altri paesi extraeuropei:

  • Australia, che cresce del +28%
  • Giappone +10%
  • Russia +6,4%
  • Cina, che registra una crescita costante con un aumento dei pernottamenti al quale va sommato anche il collegamento con volo diretto fra l’aeroporto di Bologna e la Cina.

Bologna è sempre più crocevia strategico per gli stranieri che in mezz’ora possono raggiungere Firenze, in 2 ore il Centro di Roma, in un’ora il centro di Milano grazie alle linee ferroviarie ad Alta Velocità.

Residenza Porta San Vitale dispone anche di appartamenti dalle dimensioni generose come pentalocali (4 camere da letto) e quadrilocali (3 camere da letto) che potrebbero capitalizzare ancora di più tali opportunità con vere e proprie strutture B&B.

Fonte Osservatorio HALLDIS SPA, riporta che il prezzo medio per notte a Bologna ammonta circa 160€

 

 

Il tempo medio per soggiorno a Bologna nella zona Sant’Orsola e superiore agli 8 giorni nel primo semestre 2018, il prezzo medio giornaliero in tale zona è circa 100 €, ma nel periodo precedente è stato superiore a 135 €.

E’ ovvio che poter offrire una soluzione abitativa di maggiore qualità e comfort può far aumentare un costo giornaliero che già di per sé potrebbe garantire rendite interessanti e sopra la media.

 

Ipotizzando un’occupazione al 50%, quindi 180 giorni, ad un canone giornaliero di 100€ potrebbe garantire una rendita potenziale lorda di 18.000 €.

Se per lo stesso periodo ipotizziamo un canone di pernottamento giornaliero di 135 €, la rendita potenziale lorda ammonterebbe a 24.300 €.
Qualora si disponesse di una soluzione B&B, lasciamo al lettore fare le ipotesi di redditività in modo proporzionale.

Un altro plus legato all’affitto breve, deriva dal minor tasso di usura dell’appartamento. Chi adotta tali soluzioni, di solito vive diversamente gli ambienti della casa rispetto ad una famiglia o in generale ad un affittuario stabile. Questo influisce positivamente sul livello dei costi di manutenzione straordinaria.

Affitto tradizionale

L’ultimo aspetto da valutare, è la rendita derivante da affitto tradizionale e nello specifico possiamo individuare 2 tipologie diverse:

  • Affitto a famiglie
  • Affitto a studenti

In questi casi abbiamo una soluzione stabile nel medio/lungo termine a fronte di una rendita potenziale annua inferiore rispetto alle casistiche short rent fin qui analizzate e con esposizione a potenziali rischi di insolvenza in un caso oppure necessità di manutenzioni straordinarie in un altro caso.

Affitto tradizionale a famiglie

Residenza Porta San Vitale è posizionato in un contesto urbano particolare ed essendo il prestigio delle varie soluzioni di livello medio/alto attirerebbe un’utenza con buona capacità di spesa che dovrebbe fornire le dovute garanzie di solvibilità come possono essere medici, chirurghi o professionisti in genere.

Affitto tradizionale a studenti

L’affitto a studenti in una città come Bologna è sempre stato fonte di grande ricchezza per proprietari e territorio. Ma è vero che affittare una casa a studenti può causare un maggior ricorso a manutenzioni straordinarie. Spesso a tale scopo sono destinati immobili di bassa qualità.

La posizione di Residenza Porta San Vitale vicina alla zona universitaria ed anche all’ospedale Sant’Orsola dove praticano il tirocinio gli studenti di medicina rendono appetibile anche questa ipotesi.

Come sempre più spesso accade, molte famiglie pensano al futuro dei propri figli.
Acquistare per i propri ragazzi una delle nostre soluzioni potrebbe permettere di avere la proprietà di un immobile e ospitare studenti in compagnia del proprietario che avrebbe l’occasione di avere una rendita nel periodo di inattività al lavoro che potrebbero permettere il pagamento delle rate di mutuo (laddove si dovesse ricorrere ad un finanziamento) con la fortuna di avere il proprietario in casa con gli altri studenti ed avere il controllo sull’utilizzo degli ambienti da parte dei coinquilini.

Ospitare studenti solleva dal rischio di insolvenza e sfratto.

Conclusioni

Come argomentato le posizioni non possono mai essere assolute, in 60 anni di storia di Costruzioni Dallacasa abbiamo costruito migliaia di appartamenti e siamo consapevoli che non tutti avevano i requisiti per considerarli “investimenti”. Ma nel caso specifico di Residenza San Vitale possiamo affermare che qualunque sia la motivazione all’acquisto, sarà sicuramente una scelta premiante.

Un piccolo accenno agli aspetti fiscali, argomento più volte toccato nei commenti sopra riportati. Il meccanismo fiscale della cedolare secca è molto vantaggioso ed applicabile alle varie modalità di affitto sopra descritte.

Ultima considerazione: gli immobili in affitto tradizionale, anche per il diffondersi della share economy sono diminuiti e questo ha contratto l’offerta facendo crescere il canone per gli affitti. Oggi il costo del denaro è molto basso ed i mutui hanno una rata che spesso è inferiore al canone di affitto. Se si dispone di una quota di liquidità per accedere ad finanziamento per il 70% del costo non è così scontato poter affermare che grazie alla rendita si possa sostenere il pagamento della rata del mutuo ed avere anche un po' di extra budget a fine mese.

Investimenti Immobiliari Bologna


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